私は、「不動産営業」という職業を２６歳の時に始めたが、今日は「不動産営業」というものについて、私なりに長きに渡って温めてきた考えを述べることとしたい。
１９歳の時に読んだ、目崎徳衛という人の著書『漂泊』をヒントにしている。この著書は「営業論」を説いているわけではないのだが、どうも「営業論」に相通ずる気がしてならない。
目崎氏曰く、
「漂泊の思いは、たしかに営々と地を這う者のみの所有である。それは、明晰な論理、透徹した理念、天与の霊性などにも、また強靱な意志、大胆な行動力などにも、一切縁がない。云々」
「漂泊の思い」とは、ご存じ松尾芭蕉の『奥の細道』の冒頭を意識している。
「月日は百代の過客にして、行きかふ年もまた旅人なり。舟の上に生涯を浮かべ、馬の口とらへて老いを迎ふる者は、日々旅にして旅をすみかとす。古人も多く旅に死せるあり。予もいづれの年よりか、片雲の風にさそはれて、漂白の思ひやまず・・・」
「百代の過客」とは、永遠にとどまることのない旅人のこと。中国の漂泊詩人、李白の「天地者万物之逆旅、光陰者百代之過客」を引用している。月日は永遠に旅を続ける旅人のようなものであって、過ぎ去っては、また新しくやって来る年もまた旅人のようなもの・・・。
目崎氏は、
「何処から何処へ、ということは、人生の根本問題である。我々は何処から来たのであるか、そして何処へ行くのであるか。これがつねに人生の根本的な謎である。そうである限り、人生が旅のごとく感じられることは我々の人生感情として変わることがないであろう。（中略）人生は未知のものへの漂泊である。」という三木清の言葉を引きながら、
「何処から何処へ」とも見定めえない、はかない生の底には、暗い深淵がのぞいている、という。
私は、どうも、この「漂泊の思い」ってヤツが「不動産営業」には不可欠なものであるような気がしてならない。下を覗き込むと、暗くて深い淵がある。不動産営業マンは、みな、この淵の怖さを知っている。
「漂泊の思いは、営々と地を這う者のみの所有」なのである。
「営々と」は、せっせと励む様子をいう。いつでもどこでも「契約」という目的に向かって、せっせと励んで、地を這う者こそが真の営業マンなのである。
芭蕉曰く、「終に無能無才にして此の一筋につながる」であって、明晰な論理も天与の霊性も一切不要。ただただ営々と地を這い続けるのみ。
地を這い続けていると、智恵も勇気も湧いてくる。人生において一度あるかないかの高い買い物である「家」探しのお手伝い。真っ白なキャンバスに営業マン独自の絵を描いていく。
私、「不動産営業」には、文学的というか芸術的センス、つまり、無から有を生ずる「独創力」も必要だと思う。
だから、「営業」というものをあれこれ教え込むことは無理なのである。但し、ちょっとしたアドバイスをスポンジのように吸収して、自分のモノにしていく営業マンはいる。かと思えば、口でいくらああだこうだと言っても、ぬかに釘で一向に「暗くて深い淵」から抜け出せない営業マンもいる。
なんか、とりとめなきままに進んでしまったが、私が言いたいのは、結論的にはこう。
漂泊の思いを馳せながら、自身の独創力を武器に、営々と地を這う、そんな不動産営業マンは見ていて、たいへんすがすがしい、ということである．．．。
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2010年4月30日
「先従隗始」この故事成語、出典は『戦国策』。
時と所は、紀元前４世紀末、戦国の世の中国。燕の昭王は南隣の斉の国に、国土の大半を占領されていたので、燕国の勢いを盛り返そうと、人材確保に躍起であった。そこで、宰相である郭隗という人に相談すると、郭隗は答えて言う。
隗曰く、「古の君に、千金を以て涓人をして千里の馬を求めしむる者あり。死馬の骨を五百金に買ひて返る。君怒る。涓人曰く、『死馬すら且つこれを買ふ。況わんや生ける者をや。馬今に至らん』と。期年ならずして、千里の馬至る者三あり。今、王必ず士を致さんと欲せば、先ず隗より始めよ。況わんや隗よりも賢なる者、豈に千里を遠しとせんや」と。
是に於いて、昭王、隗の為に宮を改築し、之に師事せり。是に於いて、士争ひて燕に趨く。
注釈する。昔、ある君主が千金を出してでも、日に千里を走る名馬を買おうと思ったところ、宮中にいたある者が、自分が買って来ると申し出たので、買いに行かせた。するとその男は死馬を五百金で買って帰ってきたので、君主は怒った。しかし、その男はこう言った。
「死んだ馬でさえ五百金で買い取ったのですから、生きた名馬であればどんなに高く買ってもらえるかと思って、必ずや続々と千里の名馬が集まることでしょう。」
果たして、１年も経たないうちに、千里の名馬を売り込みに来た者が３人もいたという。
今、昭王が優秀な人材を集めたいと思われるならば、先ずはこの隗を重用して下さい。そうすれば、あの隗でさえ、あんなにも厚遇されているのだから自分ならもっと厚遇されると考え、私よりも優れた人物がたくさん集まるでしょう。
昭王はその話を聞くや、隗のために立派な宮殿を建ててやり、厚遇した。すると、そのうわさはたちまち広まり、優れた人物が集まったとさ。
さて、この故事成語の意味であるが、いったいどうなるか。
①手近なことから始めよ。
②言い出しっぺが始めよ。
今日においては、このような意味で使われることが主流である。が、私は少し違うような気が。私ならこう。
①ウィットに富んだ、巧みな自己ＰＲ。
これかな。
旧党を離党して、新党旗揚げが華やかなご時世である。
こんな時は、やたらとこの「先ず隗より始めよ」という言葉が頻発する。
そういえば、舛添要一氏もこの前、口にしてたっけ．．．。
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2010年4月29日
「囲繞地通行権」なる権利があることをご存じだろうか。法律、不動産業に従事する方なら、ご存じだと思う。周辺の土地に全部が囲まれて道路に出られない土地（これを「袋地」という）があるときに、囲まれた土地の所有者は、道路に出るために、袋地を囲んでいる他人の土地（これを「囲繞地」という）を、当然に通行することができる権利のことである。 わかりやすくいうと、「袋地所有者による囲繞地通行権」ということになる。但し、これ、囲繞地所有者にとっては負担となるため、その損害を調整するものとして、袋地所有者にとって必要、かつ囲繞地所有者にとって最も損害が少ないものでなければならない。また、袋地所有者は囲繞地所有者に対して、「償金」つまり通行料を支払わなければならない。その支払いは１年ごとでよい。
このあたりのことは、民法第２１０条～２１３条に規定がある。
民法第２１０条
①或土地ガ他ノ土地ニ囲繞セラレテ公路ニ通ゼザルトキハ其土地ノ所有者ハ公路ニ至ル為メ囲繞地ヲ通行スルコトヲ得
あっ、これ、前の民法典。今は、口語に改められて、文語体が苦手な人でもわかりやすくなった。
①他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
②池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
民法第２１１条
①前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
②前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。
民法第２１２条
第２１０条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
民法第２１３条 省略
民法第２１０条第２項にある、周りが池沼、河川、水路、海等で囲まれた土地の場合は、「準袋地」という。
ところで、民法第２１０条第１項であるが、以前は「公路」と書かれていたが、今は「公道」と書かれている。「公道に出るために」ということであるが、これについては、「公道」に限らず、「私道」も含まれるというのが通説であるし、判例もある。だから、私としては、「公道」とせず、「道路」とすべきであったと考える。なんちゃって、偉そうに・・・。
それにしても、「袋地所有者にとって必要」かつ「囲繞地所有者にとって最も損害が少ない」という利害の調整ははなはだ困難である。
この問題、なさそうで結構、あるものである。特に、大阪市内などのごちゃごちゃしたところに家が建っているようなケース。私も一度、経験したことがある。確か、豊中の大きな屋敷に住む地主さんが囲繞地所有者で、そこに何回も足を運んだ覚えがある。
「囲繞」は「いにょう」または「いじょう」と発音する。「いぎょう」でも「いぜつ」でもないので、ご注意を．．．。
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2010年4月26日
ビックリしたなあ、もう。先日、私が仕事を終えて帰宅すると、６歳の男の子と４歳の女の子が、何やらニヤニヤしながら近づいてきて、小指を口にくわえながら、
♪♪あなたが噛んだ 小指が痛い きのうの夜の小指が痛い♪♪
このガキら、何でこんな歌、知ってんねん！！ビックリした私は思わず、
"何で、そんな歌、知ってんの？あっ、おばあちゃんから聞いたんか？"って言ったら、
"違うよ。"ときて、次に、
♪♪自由にあなたを愛して愛して 私はこんなに傷ついた
たとえば二人が命をたてば 微笑みさえも消える
よみがえる日々 よみがえる愛
やさしい言葉で なぐさめつつんで そして結ばれた♪♪
ときたので、これまた仰天。なんじゃ、そりゃ。
"絶対、おばあちゃんから教えてもろたやろ！"って突っ込んだら、これまた、"違うよ。"である。
2010年4月25日
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スポーツの世界で、ふつうの生活から、現役復帰を果たして注目を浴びた人といえば、この２人の女性。伊達公子さんと萩原智子さん。
伊達公子は、ドイツ人のレーシングドライバー、ミハエル・クルムと結婚したので、「クルム伊達公子」になったが、略称は「クルム伊達」。尼崎にあるテニスの名門校である園田学園高校を出ている。卒業後、プロに転向し、ウィンブルドン、全米オープンの本戦にも出場するなど、輝かしい経歴を持っている。世界ランキングは、最高で４位。１９９６年に現役を引退、ランキングは世界８位であった。２００１年に結婚し、現役復帰を果たしたのが２００８年。その年に全日本テニス選手権で１６年ぶり３度目の優勝を果たした。また、翌２００９年にはＷＴＡツアーシングルス優勝で、歴代２位の年長優勝記録を飾った。
「ハギトモ」こと萩原智子は、大阪生まれの山梨育ち。身長は１８０ｃｍもある。デカ！！山梨学院大学入学の年にパンパシフィック水泳選手権２００ｍ背泳ぎで金メダルを獲得。２０００年のシドニー五輪では２００ｍ背泳ぎで、タッチの差で中尾美樹に敗れて４位となり、惜しくもメダル獲得を逃した。その後も活躍をしたが、２００４年に引退し、２００６年に結婚をしている。引退後は、さまざまなスポーツ選手の取材の仕事をしていく中、２００９年に一念発起して５年ぶりに現役復帰を果たした。今はロンドンオリンピック出場に闘志を燃やし、猛特訓中のようである。こないだ、報道ステーションにも出てたね。
2010年4月24日
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法の目標は平和であり、それを達成する手段は闘争である。法が、不法による侵害に対して備えなければならない間は－世界が滅びるまでその必要はなくならないであろうが－法は闘争を避けては通れない。法の生命は闘争である。諸国民の闘争、国家権力の闘争、諸身分の闘争、個人の闘争である。
この世における全ての法は、闘い取られたものである。あらゆる重要な法規は、まずこれに逆らう者の手からもぎ取られねばならなかった。そうして、民族の権利たると個人の権利たるとを問わず、あらゆる権利は常にそれを貫く用意があることを前提としている。法は、単なる思想ではなく、生き生きとした力なのである。さればこそ、正義の女神は片方の手には権利を量るための秤（はかり）を持ち、他方の手には権利を貫くための劔（つるぎ）を握っているのだ。秤のない劔はむき出しの暴力に過ぎず、劔のない秤は法の無力を意味する。秤と劔は相まってその用を足すのであって、正義の女神が劔を振るう力と、秤を操る技術とのバランスがとれていて初めて完全なる法状態が実現されるのである。
2010年4月23日
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鷺（サギ）は、コウノトリ目サギ科に属する鳥類の総称で、くちばしの長い水鳥であるが、人間にも３色のサギがいる。
白いサギ、赤いサギ、黒いサギ。そう、詐欺師のことである。
「シロサギ」は、うようよいるね。他人を騙して金品を巻き上げようとするヤツで、ペテン師とよばれるのは、ほとんどがこれ。
次に、「アカサギ」。色をからめた詐欺を行う「結婚詐欺師」のことである。結婚詐欺という刑法上の罪は存在しない。あくまで、「詐欺罪」である。刑法における詐欺罪の構成要件は、「人を欺いて金品を交付させること」であり、結婚をエサに貞操を奪われたと主張しても、それだけでは立件はできない。貞操は金品ではないからである。アカサギだから、異性の心と体をもてあそぶだけなら捕まりにくいが、半分シロサギにもなって、お金を異性から巻き上げたりなんかしていると、立件はグ～ンとしやすくなる。とはいえ、プロの仕事。借用証は、逆にきちんと書いて渡し、最初から返済する意思はあったことを主張する。アカサギも常習性があるので、複数人から被害届が出ていたら、警察も立証はたやすくなる。
最後が、「クロサギ」。マンガが「ヤングサンデー」に連載されて、単行本にもなったし、ジャニーズの山Ｐこと山下智久が「黒崎」を演じて、話題にもなったから、結構ご存じの方も多いと思うが、「クロサギ」とは、詐欺師を騙す詐欺師のことである。
「シロウト」をカモにする「シロサギ」と「アカサギ」。「クロウト」である「シロサギ」と「アカサギ」をカモにするのが「クロサギ」なのである。
なんか、いちばんカッコイイような感じである。
ところで、鳥のサギにもどると、「シロサギ」はいるよね。白鷺と書いて、ふつうは「シラサギ」とよばれる。調べたら、「クロサギ」もいるね。文字通り、黒色の鷺である。「アカサギ」、これはどうもいないみたい。さすがに、真っ赤な鳥、しかもそこそこ大きな赤い鳥なんて想像しただけでも、ちょっと怖いよね．．．。
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2010年4月22日
