二、何で売買されてんねん！！

　ピン、ポーン。「田中」さんの家のインターホンを押すＡさん。
　"ハ～イ"
　かん高い声で応答する「田中」なる女性。
　"あの～、ちょっとお話ししたいことがございまして"
　セールスマンと思ったのか「田中」さん、少しトーンが落ちて、
　"何のご用件でしょうか？"
　"い、いや、あの、それがちょっと込み入ったお話でございまして・・・"
　沈黙が続き、埒（らち）が明かないと思ったのか、「田中」さん、しぶしぶ外に出てくる。
　"あの～、何か？"
　"実はこの土地、私の物なんですが・・・"
　Ａさんの唐突かつ意表をつく発言に、「田中」さん、あっけにとられて
　"はあ？"
　向かいの奥さん同様、これまた頭のおかしな人が来たと言わんばかりの顔つきだ。でも、前にいる発言者が意外と沈着だと見て取るや、逆に恐怖感を覚えたのか、すぐさま家の中に戻ると、今度は主人とおぼしき男性と二人で出てくる。
　出て来た「田中」の男性が言う。
　"何なんですかあなたは！警察を呼びますよ！"
　幾分、冷静さを取り戻しているＡさん、今度はゆっくりと事情を話し出す。

　この土地は１７年ほど前に、親から相続した土地であること。自分が転勤族でずっと遊休土地にしていたこと。６年ほど前は更地であったこと。久しぶりに土地を見に来たら家が建っていて、しかも人が住んでいること、など。

　一方的に話すＡさんに対して、「田中」の男性、だんだん腹が立ってきた。それだけ言うならと、一旦家に入り、戻ってきた時には封筒を手にしている。
　その中から、「登記済権利証書」と書かれた書類を取り出して、
　"ほれ、ご覧なさい"
　「売渡証書」と書かれた書類に自分が買主になっていること、法務局の登記済印が押されていることを指し示しながら、やや語気を荒げて説明する。
　それ見ろと言いたげな「田中」さん、案外Ａさんが動揺していないので、お次はこれだと封筒から法務局発行の不動産登記簿謄本を取り出す。
　"どうです、この土地と建物の所有者は私、田中になってるでしょ！"
　"ちょっと拝見"
　登記簿謄本を田中さんから借りて、じっと見つめるＡさん。今の所有者は確かに田中さんになっている。「え～と、その前が・・・、あれ？Ｂさん？何で？あった！俺や！！」

　平成○○年○○月○○日相続　所有者　Ａ

　平成○○年○○月○○日売買　所有者　Ｂ

　平成○○年○○月○○日売買　所有者　田中

　"　え～、何で！　何で売買されてんねん！！　"

　思わず声を出してしまったＡさん、にわかには今の事情が読めなかったのである。

※ジャンル：不動産の「地面師」は、連載形式としています。よって、今日のところはこれで止（よ）す．．．。

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2010年6月29日

　　　一、何でここに家が建ってんねん！！

　大阪→東京→名古屋→福岡→広島→仙台、生命保険会社に勤めるＡさん、２，３年に１回くらい転勤があるエリート社員である。大阪生まれの大阪育ち、大阪の大学を出て生命保険会社に就職した。転勤は覚悟の上とはいうものの、家族はたいへんだ。今度はやっと自分も妻も生まれ故郷である大阪に戻れる。大阪支店に転勤の辞令が出て喜んでいる。

　さて、Ａさんには親が残してくれた６０坪ほどの土地が大阪の郊外にあった。最後に目にしたのは今から６年ほど前、転勤族なので家を建てることもなく、ほったらかした状態である。別に腐るものではない。老後に家を建てようか、それとも息子が家を建てると言えば建てさせてあげようか、漠然とした思いがあるだけである。

　やれやれ、大阪支店勤務のために仙台から家族揃っての引っ越しが終わって、ほっとしているＡさん。ふと、親から譲り受けた土地を見に行ってみようという気に。
　４０年ほど前に開発されたそこそこの規模の住宅街。土地はどこも６０坪くらい、建物もみな同じような大きさで建ち並んでいる。車で走るＡさん、「はて、このあたりだったよな」と、６年ぶりに来たので目的地になかなかたどり着かない。それにここに住んでいたわけではないので、ご近所のことなど全く知らないし、そもそも土地勘がないのである。
　「う～ん、確かここなんだけどなあ」と思いながらも、一列にびっしりと家々が建ち並んでいるので半信半疑。別の筋に車を走らせる。この筋も家が建っていない土地だけの区画はない。「あれ、おかしいぞ」Ａさん、車を止めて歩くことに。
　「２丁目３－１６だから・・・」と、目的地目指して一軒一軒、家の門柱やポストに貼られている住所のプレートを順々に確認。「ここが２丁目３－１、３－２、３－３・・・、やっぱりそうだよな」、このまま進めばいいわけだ。進んで行くと、「２丁目３－１６」のプレートを付けた家が建っている。そこには「田中」と書かれた表札が掲げられているのである。

　"　え～、何で！　何でここに家が建ってんねん！！　

　Ａさん、ひとりではあったが思わず声を出してしまったのである。おかしい、これは何かの間違いだ。２丁目と３丁目を間違えているのか。いや、そんなことはない。現に、目の前にはちゃんと「２丁目３－１６」と書いてある。
　わけがわからなくなったＡさん、いったいこれは？と考えていると、ちょうど向かいに住んでいる奥さんらしき人が玄関から出て来たので、その人の方へ血相を変えて歩み寄る。けげんそうにＡさんを見る向かいの奥さん。何だこの人は、と言わんばかりである。　Ａさんが振り返りながら「２丁目３－１６」の家を指さして言う。
　"あの～、この土地は私の土地なんですが・・・"
　"はあ？"
　向かいの奥さん、今度は頭がおかしい人なのかと言わんばかりの顔つきである。
　この人にこんなことを言ってどうするんだと、反省したＡさん、やっとエリートらしい冷静さを取り戻して、その奥さんに尋ねる。
　"ここは、６年ほど前は土地だけだったと思うのですが・・・"
　質問者の様子が先ほどとは違ったので、向かいの奥さんもこう答えてくれた。
　"え～と、そうでしたねえ。こちらさんは確か４年ほど前に家を建てられて引っ越して来られましたねえ"と。
　"有難うございました。"
　深々と頭を下げてお礼を言うＡさん。

　この奥さんにこれ以上、話をしても仕方がない。「田中」さんとの直談判を決意するのである。

　　
※ジャンル：不動産の「地面師」は、話が長くなりそうなので連載形式とします。よって、今日のところはこれで止（よ）す．．．。

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2010年6月28日

　先日、わが家に次のような通知書が。

　　　　　子ども手当認定通知書

　平成２２年４月２７日付で請求のありました子ども手当については、次のとおり認定しましたので通知します。（中略）

　算定の基礎となる子どもの数　２人
　手当月額　２６，０００円
　支給開始年月　平成２２年４月から　　　（中略）

　○平成２２年４月、５月分子ども手当支給日
　平成２２年６月２８日（月）に、指定口座へ振込みの予定です。　（中略）

　　　兵庫県宝塚市長　中川智子　印

　何となくうれしいが・・・。要は、子ども１人につき、月額１３，０００円を支給してくれるということ。４月に宝塚市発行の「子ども手当に関するお知らせ」が届き、認定請求をしたところ、認定されたので、このような通知書が送付されてきたわけである。うわ、明日振り込まれるやん！！

　前回の衆議院議員総選挙における民主党のマニフェストでは、１人２６，０００円を標榜していたが、半額で法案が可決。今年４月１日より施行された「子ども手当法」、正式には「平成二十二年度における子ども手当の支給に関する法律」である。

　法律の趣旨、目的が第１条に明記されている。

第一条　この法律は、次代の社会を担う子どもの健やかな育ちを支援するために、平成二十二年度における子ども手当の支給について必要な事項を定めるものとする。

　受給者の責務も明記。第２条だ。

第二条　子ども手当の支給を受けた者は、前条の支給の趣旨にかんがみ、これをその趣旨に従って用いなければならない。

　使い途に悩むね。とりあえず、男の子にはサッカーボール、野球のグラブとバット、釣り具を買ってやるか。女の子には、プリキュアの何かと、え～と常にお兄ちゃんのマネをしたがるから、釣り具も・・・。「次代の社会を担う子どもの健やかな育ちを支援するために」かあ、考えるとなかなか難しい。

　子どもの定義づけを第３条でしている。簡単に言うと、中学校卒業までの子だ。

第三条　この法律において「子ども」とは、十五歳に達する日以後の最初の三月三十一日までの間にある者をいう。

　あと、気になったことを調べようと、条文を読み進めると、予想通りでおもしろい。

第十三条　偽りその他不正の手段により子ども手当の支給を受けた者があるときは、市町村長は、国税徴収の例により、受給額に相当する金額の全部又は一部をその者から徴収することができる。
２　前項の規定による徴収金の先取特権の順位は、国税及び地方税に次ぐものとする。

　不正受給者に対しては、財産差押え等により強制徴収できることを意味するが、国税・地方税のような公租には、順位が劣後することとしているのである。

第十四条　子ども手当の支給を受ける権利は、譲り渡し、担保に供し、又は差し押さえることができない。

　これも通例。受給権は譲渡できず、担保提供もできず、受給者に対する債権者は受給権を差押えできない。たとえ、租税債権者でもである。

第十五条　租税その他の公課は、子ども手当として支給を受けた金銭を標準として、課することができない。

　難しい言い回しだが、要は、受給額に対しては所得税・住民税等の公租も非課税だし、社会保険料等の公課の算定に当たっても、受給額は収入に加算しないということ。

　ところで、問題も山積みだ。財源確保、受給対象外、人数制限、所得制限、不正受給、出生月による格差等々。
　とりあえず、財源確保のため年少扶養親族（１６歳未満）の扶養控除は廃止された。次は、配偶者控除が廃止されるかも。４月２２日に兵庫県尼崎市に５５４人分の子ども手当の認定請求を出した韓国人男性がいてニュースになっている。今のところ所得制限はない。４月１日と４月２日生まれの子どもでは１１ヶ月分の受給差が生じるなどなど。

　最後に、法律の名称がどうも気にくわない。
　「平成二十二年度における子ども手当の支給に関する法律」とわざわざ平成２２年度と入れている点。こんな法律、私の記憶ではないような。平成２３年度からは変わるよ、と暗に示唆しているに等しい。
　根本的に子ども手当、民主の選挙対策見え見えである．．．。

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2010年6月27日

　"　株にまつわる問題です。「ＶＯＣ」って何？　"

　この問題の正解率、兜町でも２０％くらい、宝塚なら２％を割るのではなかろうか。
　オランダ語で、 Vereenigde Oostindische Compagnie、略してＶＯＣ、邦訳すると「連合東インド会社」となる。これ、一般的には「オランダ東インド会社」といわれる。
　１６０２年というから、日本では江戸幕府が開かれる前年である。この年にオランダで設立された会社で、今日の株式会社の元祖である。とはいえ、近代的な株式会社とは違い、絶対的君主と結びついた前近代的資本家集団による専制的構造を有していて、今の株主総会も欠如しているものであった。「連合」というくらいだから、資本家集団による共同企業体である先駆的な諸会社が先ずあって、それらがさらに合同しているような組織で、政府から東方貿易の独占権を与えられており、絶対君主と結びついている点において半官半民企業であったともいえる。
　歴史を見るに、１５世紀から始まった大航海時代の後、スペイン、ポルトガル、イギリスなどのヨーロッパにおける列強諸国はアジアへ進出、植民地争奪と通商の争いは熾烈を極めた。オランダもその一員なのである。
　「元祖株式会社」、目的はもちろん資金調達である。しかも、広範な資金調達。付随的に、リスク分散や知恵の結集などが挙げられる。

♪♪　ひとりの小さな手　なにもできないけど　それでも　
　　みんなの　手と手とあわせれば　なにかできる　なにかできる　♪♪

　小学生の時に唄った記憶であるが、まさにこれ。
　ひとりの資金や知恵ではできないことでも、みんなが集まればできるということ。
　この時代の交易事業はバクチそのもの。当たれば巨万の富を得られるが、かなりのリスクを伴っていた。船が沈没すれば、それこそ破産である。よって、このハイリスクが貿易への投資の妨げとなっていたのである。
　それを克服すべく考案されたのが「株式」なのである。航海において得られた利益は出資額に応じて配分を受けられる。今日で言うところの「配当金」である。また、損失は出資額以上には被らない。今日で言うところの「株主有限責任の原則」である。
　なお、このシステムでは、投資家は出資すると、利益が出れば配当が受けられ、それは喜ばしいことなのだが、出資金を即座に回収することはできなかった。そこで、出資した権利を取引するマーケットができあがっていくのである。今日で言うところの「証券取引所」である。出資の権利は、配当を受けられる権利に他ならないので、高配当が期待できれば、その権利の値は上がり、その逆もいえるのである。
　確かに配当金の有無または高低は今日においても株価の変動要因ではある。されど、今の株式市場は配当よりも、株価そのものの値動きが投資の目的とされている。
　世界の株式マーケットにおいて、「実体」と「影」が超スピードで移動しているわけだが、今日のこういう状況をＶＯＣの投資家たちは予想だにしなかったのではなかろうか。

　ちなみに、日本にもＶＯＣの支店みたいなものがあった。長崎県の平戸、後に出島。
　布教活動から日本に食い込もうとしたポルトガル、それを併合したスペイン。江戸幕府はキリスト教が急速に広まっていくのを恐れていたので、その心理を巧みに突いて幕府に取り入ったオランダ人。鎖国下の日本において、ヨーロッパで唯一、交易を認められた国である。

　オランダ人版の「越後屋」。幕府の要人にヒソヒソ話をする姿が目に浮かぶようである．．．。
　

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2010年6月26日

　私の中の不動産営業提要【パート１】【パート２】からの続き。

　今日は【パート３】で、「カネ」という観点から。今日は項目のみを。

〈カネ〉
自己資金、諸費用、住宅ローン、諸費用ローン、フリーローン、頭金、お尻金、援助、金策、捻出、公庫、フラット３５（Ｓ）、年金、銀行、共済、財形、サラ金、保険、市・県（府）民ローン、県木材融資、ノンバンク、種類、金利、格差、対比、返済額、返済期間、完済年令、逆算、交換、猶予、期間、期限、割賦、預貯金、定期、株式、金、プラチナ、国債、ＦＸ、確定申告、収入証明書、ローン控除、譲渡所得、譲渡損失、キャピタル・ゲイン、キャピタル・ロス、原価、利益、利回り、決算、Ｂ／Ｓ、Ｐ／Ｌ、税金、贈与、平等、配当、分配、優先・劣後、天候、債権、債務、隠れたる債権者、相続、収入、所得、経費、減価償却費、退職、資産、知人、保証、条件、価格（一物五価）、相場、投資、収益、リスク、安心、信託、証券化、円、ドル、ユーロ、株価、景気、短プラ、長プラ、連動、サブプライムローン、優遇、市場、ミクロ・マクロ、ノンリコース・ローン、リスク・ヘッジ、レバレッジ、マネー・ローンダリング、手形、小切手、　ｅｔｃ．

　３日連続で、これまた何のことか、全くわからないかもしれない。中味は連載していくうちに．．．。

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2010年6月25日

　私の中の不動産営業提要【パート１】からの続き。

　今日は【パート２】で、「モノ」という観点から。今日は項目のみを。

〈モノ〉
情報、レインズ、アットホーム、ＪＪ、広告、チラシ、Ｈ・Ｐ、不動産情報ポータルサイト、電ビラ、物確、物調、現地調査、通行、体感、雰囲気、資料、自作資料、創造（力）、想像（力）、蘇生、現場向上、物上げ、物担、ＰＯＳ、売出し中、売止め、相場観（感）、値付、立地、鍵、物件向上、夢、周辺物件、対比、事例、価値、評価、先入観（色眼鏡）、メリット・デメリット、査定、最新物件、売れ残り物件、破産物件、競売物件、任意売却物件、第一印象、安心、満足、特典、車、駅、バス、サイズ、眺望、境界、設備、仕様、設計、図面、施工、建築、誘導、色、リスト、高低差、条件、保証、保険、企画、計画、買い物、学校、コンビニ、金融機関、病院、利便性、快適性、市場（マーケット）、登記、事件中、図面、順位、売買、交換、贈与、賃貸借、請負、担保権、抵当権、質権、留置権、用益権、占有、所有権、借地権、地上権、地役権、管理、区分、（仮）差押、媒介、権利、義務、相場、天気、環境、電波（障害）、電圧、水圧、犬も歩けば棒に当たる、値打ち、３Ｂの法則、流行、ボーダー、フラット３５（Ｓ）、エコポイント、　ｅｔｃ．

　これまた何のことか、全くわからないかもしれない。中味は連載していくうちに．．．。

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2010年6月24日

　私は、平成５年４月にタカラコスモスに入社し、不動産営業というものを始めたのだが、ある程度実績を積む中で、とはいっても１年くらい経った頃のことであるが、この仕事、次の３つに大きく分類できるのではないか、と考え始めた。

　さまざまな分野、とりわけ経済面において語られる「ヒト」「モノ」「カネ」。営業という活動はすべて、この３つのどれかに当てはまる。そういう観点で、私が永きに亘って分類してきた項目とその内容をこの『私の中の不動産営業提要』で連載していきたいと思う。
　実は、これ、平成２０年１２月に、タカラコスモス研修会において私が営業マンに話した内容なのだが、時間の制約もあってあまり伝えきれていないと思う。また、私自身もここらで、初心に立ち戻ってみたいという意向もあるので、ご紹介する気になった。
　私としては、この内容で数冊の本を書く自信はあるが、それもたいそうなことなので、ネット上での公開としたい。

　不動産営業のプロを自負する方からしてみれば、何を今さらと思われる内容も多々あろうかと思われるが、僭越ながら書き進めることとする。

　さて、先ずは「ヒト」という観点から。今日は項目のみを。

〈ヒト〉
名前、住所、ＴＥＬ番号、メールアドレス、年令、家族、勤務先、職業、人物、自宅、車（ナンバー）、広告、反響、案内、現場待機、来店、訪問、ＴＥＬ、郵送、ＦＡＸ、メール、持参、手紙、資料、商談、動機、原因、結果、通勤、通学、結婚、離婚、転勤、目的、目標、計画、話題、天気、天候、ニュース、予定、予知、余地、予見、察知、条件、反省、本音、建前、希望、展望、納得、説得、満足、誘導、充実感、夢、第一印象、先入観（色眼鏡）、決定権者、詐欺、連絡（定期・不定期）、報告、感情、温度（差）、達成感、情熱、安心、リスク、隙間、虚栄心、優越感、準備、知識、知恵、肉薄、脅迫、泣き、快適性、約束、質問、質疑応答、保証、破産、運、余裕、紹介、努力、成果、感触、感度、期間、期限、機嫌、平等、配分、分配、順番、損得、検討、親切、暖かみ、先手、後手、資格、自己啓発（自分を磨く）、論理（的）、独善、解釈、記憶、記録、リスト、スキル（アップ）、負債感情、提案、ブラフ、延滞、巧遅・拙速、執念、額づく、プロ意識、フロー・ストック、マニュアル化、背中を押す、立ち位置、思い入れ、ノウハウ、身の丈、クレーム、紛争、係争、訴訟、瞬発力、ゲリラ、貯める、捨てる、好む、楽しむ、笑う、願う、拝む、功罪、罪と罰、謝罪、礼、光と影、陰と陽、メリハリ、フィルター、ペース、スペース、平衡感覚（バランス感覚）、気づかせ、ホームポジション（に帰る）、進取の気性、プラス・マイナス思考、火花を散らす、ポジティブ・ネガティブ、雨を降らす、摩擦、熱、クッション、修練、鍛錬、研究、探究、切磋琢磨、動揺、油断、取捨選択、美意識、職業意識、仕掛け、網を張る、鼻差で勝つ、日にち薬、お里が知れる、チャンス、紐解く、論より証拠、買い時の認識、健康（状態）、カメレオン、残心、マルチ、固執、感謝、脱帽、何様、考えるヒント、造詣（が深い）、勉強力、真摯、一騎当千、己を知る、想像、尊敬、一芸に秀でる、ボキャブラリー、流行　　ｅｔｃ．

　何のことか、全くわからないかもしれない。中味は連載していくうちに．．．。

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※明日、明後日の５／２２（火）、５／２３（水）は定休日。よって、「部長のブログ」もお休みを頂きます。

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2010年6月21日