このシリーズも今日で４回目かあ。今回は引っ張るなあ、そんなお言葉が聞こえてきそうである。
またまた、「コスモスフラワータウン山本」のキーワード。今回は、ちょっと違った角度から。
2010年5月18日
不動産営業日記の記事一覧
「コスモスフラワータウン山本」の販売４日目
[ ジャンル：不動産営業日記 ]
「コスモスフラワータウン山本」の販売３日目
[ ジャンル：不動産営業日記 ]
契約ラッシュである。
昨日、おとといにお申し込みを頂いた「コスモスフラワータウン山本」の契約ラッシュである。
明日から毎日のように２件～５件のご契約である。１日に５件の契約の日なんて、朝から晩までぶっ通しである。
今朝から、重要事項説明書、売買契約書等々の契約書類の作成で忙殺されている。アポなしで、いきなり来店してくるセールスマンなんて、即答で"帰れ！"って感じである。
2010年5月17日
「コスモスフラワータウン山本」の販売２日目
[ ジャンル：不動産営業日記 ]
う～ん、こりゃ行くなあ。
何が行くねん？との質問が出そうである。
コスモスフラワータウン山本の完売。来週の土・日まででの完売である。本日もかなり現地はご盛況。昨日の販売受付開始日で、１３区画の申し込みを頂いたことは昨日書いたが、本日も３組のお申し込みを頂いた。よって、残りあと７区画。
昨日は、以前からコスモスクラブにご入会をされていた方が大半で、現地の状況等も予めご存じであった。だから、現地に来られて購入を検討するというより、希望の号地への申し込みに来られた状態。
本日のご来場者は、以前から分譲地の販売予定をご存じであった方もおられるが、インターネット上の不動産ポータルサイトの広告掲載をご覧になったり、友人・知人から情報を聞かれたり、現地近くをたまたま通行されて何やら賑やかだから、であったりと購入の意思表示をすぐに出せるだけの時間的余裕がなかった方の割合の方が高い。今日、明日・・・といろいろ思案され、来週の土・日に再度ご来場、そしてお申し込みというパターンになりそうである。
加えて、来週の土・日に新聞折り込みチラシ２０万枚を宝塚だけでなく、伊丹、川西、西宮、尼崎、豊中、池田の広域で一気に配布すること等を考え合わせると、やはり来週中には「完売」。
2010年5月16日
「コスモスフラワータウン山本」の販売初日
[ ジャンル：不動産営業日記 ]
さあ、「コスモスフラワータウン山本全２３区画」、いよいよ本日から販売受付開始。
私、忙しいのに、集計と抽選係に駆り出されたから、１０時３０分くらいに現地に行くと、既に９組くらいのお客様が来場されており、どこの区画にしようとか、申し込みをしようとする号地でほんとに良いのかとか、いろいろ思案されている様子であった。
受付開始時間は、午前１１時から１１時３０分まで。１１時３０分にひとまず締めて、同一区画に複数申し込みがあった場合は抽選となる。集計してみると、Ａ号地に４組が重なり、Ｉ号地に２組が重なる結果となった。
2010年5月15日
買い換え特約
あれは確か、タカラコスモスに入社して７ヶ月くらいだったかな。その頃の私、以前にも書いたが「デカンショ・ボーイ」だったので、篠山方面の新築戸建のみならず、中古戸建の仲介営業も頑張ってた。
伊丹にご自宅を持つお客様で、篠山のニュータウン内のハウスメーカーが建てた中古の家を気に入られた方がいた。確か、消防士さんだったなあ。つまり、買い換えである。先ずはご購入のお申し込みを頂く。
当時のタカラコスモス、今みたいに、自宅が売却できなければ、購入の契約も白紙解約になるという特約、いわゆる「買い換え特約」なんて甘っちょろい特約なんか付けない。先ずは、篠山の中古戸建の購入の契約をして頂く。そして、売却活動をすばやく。売れない時の心配なんて、「しない」「させない」。お客様から「売れないときは・・・？」なんて質問はほとんど出なかった、というより、させなかった。
というのも、最初から、もちろんできるだけ高く売れるように努力するが、最悪はこの値段くらいまでは落として下さいね、と釘を刺しておくのである。万一、そこまで値段を下げて頂くようなことになったときは、必ず売りますから．．．、というその一言だけでお客様も進んでくれた。営業マンとお客様との信頼関係だけで突き進んだのである。
別に、私だけに限ったことではない。タカラコスモスの営業マン全員がこういう姿勢。
これ、一見、カッコイイが、精神衛生上はよろしくない。
要は、背水の陣、逃げ場なんてない。必ず、売らなければならないのである。購入の決済が近づくにつれ、だんだん胃が痛くなってくる。単発広告、ポスティング、電柱ビラなどできる活動は全てしていき、他力本願ではなく、自力本願で何が何でも売ろうとする。
まさに、ド根性と気合いである。そういうふうに、自力本願で頑張っていると、自分で売れなくても、自社の他の営業マンや他業者さんがひょこっと、お客様をつけてくれたりする。"あ～、助かった～"となる。
そうそう、こんなのもあった。
西宮の中古戸建を買いたいという警察官。その物件の売主がちょっぴり極道系の金融屋さん。警察官は自宅であるマンションを売却しなければならない。やはり、購入の契約が先行。すばやく、マンションを売り出す。が、１ヶ月半経っても売れない。購入の決済は２週間後。イライラする警察官、私を詰めてくる。さすがに、この時ばかりは売主である金融屋さんに、１ヶ月ほど期日を延ばしてもらうよう頼み込んだ。顔は怖いが、心根は優しい人だったから、私の頼みを聞き入れ、違約なんて世知辛いことは言わずに、期日を延長してくれた。とはいえ、"待ったら、だいじょうぶやな！"とヤンワリとだが、確実にこれまた私を詰めにかかる。
この時はホント、前からはピストル、後ろからはドスを突き付けられた心持ちだったね。やるしかない！！奮起して頑張った結果、スベリこみセーフ。
そんなこんなのスリルを味わった経験、思い起こせば１０数件あったかな。
たまに、夢に出てきて、うなされることも。
どれもこれも今、考えるだけで、じわ～と汗がにじみ出る。
「合意の契約は履行さるべし」、そのことを背中に負う営業マン、ど根性と気合いが大事だね．．．。
○宝塚市不動産、宝塚市新築一戸建て、宝塚市新築分譲、全３区画、阪急山本駅下車、パワーボード使用、宝塚市売主物件
○西宮市不動産、家庭菜園分譲、西宮市日野町、野菜・花作り、借りるのではなく買う菜園だから抽選漏れがない、老後の余暇に、仲間作り、西宮市売主物件
☆阪急中山駅・ＪＲ中山寺駅徒歩圏・・・全９区画
☆阪急山本駅徒歩圏・・・全２３区画
合計全３２区画今春分譲予定！！ 乞う、ご期待
2010年4月19日
株価は誰が決める？
「株価は誰が決める？」この質問、素朴すぎて意外と盲点である。この質問にきちんと答えられる人は、たぶん少ないのではなかろうか。
証券会社が決める。証券取引所が決める。企業が決める。株主が決める。投資家が決める。いったい誰がどうやって決めているのか。
現実的な事象面でとらえると、マーケットにおいて投資家が決めている、という答えになる。現在の株価が１００円で、１００円に６０万株の売り注文すなわち売り気配があり、９９円に７５万株の買い注文すなわち買い気配があったとしよう。これは、あくまで指し値注文であって、そのままでは「がっぷりよつ」で動かない。「出来ず」のままである。つまり、１００円でも買うという人が現れるか、９９円でも売るという人が現れない限りは約定せず、株価は１００円のままである。
上値に向けて買い意欲が高まれば、株価は上昇するし、売り意欲が高まれば、自然と株価は下落する。投資家の意欲がどちらに向くかということの原因になるのが「変動要因」とよばれるものである。
これがまた、厄介だ。景気変動、金利変動、為替相場、日経平均やＴＯＰＩＸの騰落、海外市場の動向、地価、物価、戦争、政権交代、自然災害、企業業績、新商品の発表、リストラクション対策、企業スキャンダル、合併、増資・減資、株式分割、自社株の消却、倒産懸念、仕手の動向、各種の経済指標、経済評論家の発言などなど数え上げたらキリがない。多種多様の要因を常時、頭の中に入れておかなければならない。「風が吹けば桶屋が儲かる」と言われるゆえんである。まさに油断も隙もならないわけである。
本日、日経平均は１１，３３９円で、前日比０．４７％のプラスで引けた。
私、２７年間、マーケットを見続けているから、肌で感じることができる。ここのところ、下がりそうで下がらない。下がれば押し目買いが入る。じわっ、じわっと上がってる。「地合い」が非常に良くなってきているのである。
そりゃ、一方向に上がってばかりになるわけはない。上昇傾向にある時でも、基本的には「三歩進んで、二歩下がる」だが、この１ヶ月、ジャンプするのではなく、這うように上がってきてる。過熱感が出ているのではなく、投資家がおそるおそる確かめるように買っていることの現れである。これは、「地合い」としては非常にイイよ。
てなことで、急遽、ジャンルを「不動産営業日記」に変更。
「株価は経済のバロメーター」、株価が上がるとお次は不動産価格と金利が上がりますぞ．．．。
○宝塚市不動産、宝塚市新築一戸建て、宝塚市新築分譲、全２３区画、宝塚駅徒歩、モデルハウスご見学可、エコ、ロハス、イージーオーダー住宅、阪急宝塚線・今津線・ＪＲ宝塚線３ＷＡＹアクセス、宝塚市売主物件
○宝塚市不動産、宝塚市新築一戸建て、宝塚市新築分譲、全３区画、阪急山本駅下車、パワーボード使用、宝塚市売主物件
○西宮市不動産、家庭菜園分譲、西宮市日野町、野菜・花作り、借りるのではなく買う菜園だから抽選漏れがない、老後の余暇に、仲間作り、西宮市売主物件
☆阪急中山駅・ＪＲ中山寺駅徒歩圏・・・全９区画
☆阪急山本駅徒歩圏・・・全２３区画
合計全３２区画今春分譲予定！！ 乞う、ご期待
2010年4月 5日
陰翳礼讃
[ ジャンル：不動産営業提要 , 不動産営業日記 , 文学 , 諸芸百般 ]
「いんえいらいさん」と読む。「礼」の字は、仏教では「らい」、キリスト教では「れい」と発音する。例えば、「礼拝」、仏教では「らいはい」、キリスト教では「れいはい」である。
『陰翳礼讃』は、谷崎潤一郎（１８８６～１９６５年）が１９３３年に発表した随筆で、『経済往来』に掲載された。
2010年3月 4日
