不動産（これが本業です！）カテゴリーの記事一覧│部長のブログ│宝塚市不動産・新築一戸建て「タカラコスモス」

　四七、保証書の完成

　"アニキ、謄本あげてきましたで。"

　英二から謄本を受け取ると、池田はパソコンに向かった。保証書作成のためである。あらかたは打ち込んでいたので、少しの入力で出力ボタンを押した。プリンターは一行ずつ文字を刻み、紙を吐き出していった。

　　　　　　　　　　保証書
一、登記を受くべき不動産の表示　　末尾記載の通り
一、登記の目的　所有権移転
一、登記義務者の表示　広島市南区○○○○　　Ａ
一、保証人が登記を受けたる不動産の表示及びその年月日
堺市○○弐丁目○○番の土地
Ｘ及びＹは大阪法務局堺支局において平成○○年○○月○○日受付第○○○○号抵当権設定請求権仮登記を各々持分弐分の壱で受けた

　　　右登記義務者の人違いなきことを保証します。

　　　　　　　　平成○○年○○月○○日
　　　　大阪市○○○○　　　　　　Ｘ　　実印　　生年月日　昭和○○年○○月○○日生
　　　　大阪市○○○○　　　　　　Ｙ　　実印　　生年月日　昭和○○年○○月○○日生

　物件の表示　堺市○○弐丁目○○番　宅地　弐六五.㎡壱四　　　以上

　"アニキ、判もろてきましたで。"

　池田は２枚の紙を受け取った。英二には印鑑証明書を持って行かせたので、抜かりはあるまい。そう思いながらも、紙に押された印影と証明書のものとを念のため照合した。

　"よっしゃ英二、これで完璧や。"

　"また、あのオッサン、判付く前にカネくれ言いよりましたで。ほんま、ひとを信用せんヤツですわ。ほんなら、ここに残金９万置くから同時に押せ言うたら、ハイハイ言うてすぐ押しよりましたけどな。押した瞬間にカネ握ろとするから、手でふさいだったんですわ。印鑑証明で確認するまで待て言うて。"

　"ほう、おまえも、だいぶプロ意識に目覚めてきたやないか。"

　"当たり前ですわ。違う判やったら、シバき回したるとこでしたわ。"

　"何はともあれ、ご苦労さん。ほんなら、いよいよＡの土地パクるでえ。ただ、その前にもういっぺん、あの男に会（お）うて話しとかなあかんから、セッティングしてくれるか。"

　池田の言う「あの男」とは、遊休土地パクリ作戦においての最重要人物。この役どころを演じるエキストラこそ、「捨て駒2号」すなわち、Ａと田中氏の間に位置する名義人Ｂなのである。池田は再度、この男が「信頼」に足る人間かを確認したかったのである。

※ジャンル：不動産の「地面師」は、連載形式としています。この続きは折を見て、断続的に掲載していくつもりですので、それまではしばしお待ちを．．．。 .

2013年11月 5日

　四六、印鑑証明書の原本還付と連件申請

　"アニキ、買うてきましたで。"

　"よっしゃ、あとは仕上げや。"

　そう言うと、池田は印鑑を押し始めた。Ａのものは広島で登録した印鑑。これが、ただ今Ａの実印になっている。委任状2枚に捨て印を含め、ポンポンポンポンと4カ所。次、ＸとＹは1枚に2カ所ずつ。Ｚのは、申請書と副本で計４カ所。

　"英二、これ、コピーしてくれ。おっと、いつもみたいに指紋つかんように軍手でもはめとけよ。コピーのほうは法務局に残るからな。おまえ、交通違反して指紋採られ取るから、そこから足がつかんとも限らんからのお。"

　英二がコピーしたのは、印鑑証明書であった。池田はコピーのほうに「原本還付」「本書は原本と相違ありません」というスタンプをポポーンと勢いよく付くと、代理人Ｚの名を書いてからＺの三文判を押した。

　池田はＡの印鑑証明書原本を法務局から還付してもらうつもりのようだ。後に所有権移転登記申請に必要だからである。Ａの戸籍付票や住民票は敢えて還付手続をとらない。もう使用することはないからだ。下手にそんなものを手元に置いておいては、万が一のときにはまずいことになる。証拠隠滅とまではいかないが、少なくとも身近には置かないほうがよいとの判断である。

　池田はＢ４で出力した紙を手袋をはめて二つ折りにすると、書類を整理し始めた。所有権登記名義人表示変更登記申請書、委任状、戸籍付票、住民票を順に重ねてホッチキスでパチン。申請書の左下には千円の収入印紙をペタリ。印紙による登録免許税の納付である。この印紙には消印を押してはいけない。消すのは、法務局の仕事である。

　次に、抵当権設定請求権仮登記申請書、委任状、印鑑証明書のコピーを重ねてホッチキスをあてた。こちらにも千円の収入印紙を同じように。残ったのは３枚。各申請の申請書副本と印鑑証明書原本。住所変更のほうは、ホッチキスで束にした申請書類に副本をクリップで留めた。抵当権の仮登記のほうは、副本と印鑑証明書をまずホッチキスで綴じてから、これを申請書の束にクリップで留めた。

　申請書副本は登記済印を押して法務局が申請人またはその代理人に返却すべきもの。だから、申請書といっしょにホッチキスで綴じるといちいちはずさないといけないので、クリップで簡易に留めておくわけである。印鑑証明書も原本と相違ない旨の認証をしてコピーを添付しているので、副本といっしょに返ってくることになる。

　"よっしゃ、ついにでき上がりや。こういうふうにして出すんを、よう覚えとけよ。"

　"アニキ、何とも素早い手さばきでんな。ほんま、感心しますわ。"

　"あと、これで最後の最後や。"

　池田は朱色の赤鉛筆を手にすると、申請書の右肩に数字を書き始めた。住所変更のほうには「②ｰ１」、仮登記のほうには「②ｰ２」と。

　"何でんのアニキ、それ。"

　"これはな、「連件申請」のしるしや。"

　"れ、れ、れんけん？"

　"②は計２件の申請ていう意味や。だから、「②ｰ１」は２件のうちの１番目。「②－２」は２件のうちの２番目っちゅうこっちゃ。今回の申請ではＡの住所変更の登記申請が必ず先にこなあかんからのお。まあ、順番に提出したら今回はええだけのことやけど、こうして出したるほうが、法務局に対しては親切やろな。ただ、必ずこれを記載して連件やと示さなあかんこともある。添付書類を前と後ろの申請で使い回すような場合や。連件やないと、この使い回しは認めてくれんのや。まあ、おまえには難しい話やろけどな。"

　"アニキ、もう、頭、十分にパニクってますわ。"

　"ほな、英二、堺に向かうで！"

　長くなりそうなので、今日のところはこれで終了。続きは、明日のことに．．．。.

2013年11月 4日

　四五、仮登記の意義

　"そらまあ、こんなこと、一から勉強するんは難しいかもしれんが、常にこのやり方でいけばええだけのことや。日付や住所、名前とかを打ち替えたら済むこっちゃ。
　ところで、英二、本登記にせんと仮登記にしてるのには大きな意味があるけど、わかるか？"

　"ご冗談を、アニキ、そんなもん俺がわかるわけおまへんがな。"

　"これは大事な話や。よう頭の中にたたき込んどけよ。保証人になるためには何らかの形で登記を受ける必要がある。仮登記だろうが、本登記だろうが、どっちでも構へん。ただ、抵当権設定の本登記やとＡの権利証がいるんや。俺らはＡの権利証がないからこそ、保証書でやろうとしてんのに、これやったら意味があれへん。仮登記やと、この権利証がいらんのや。Ａの印鑑証明書だけでいけるところに意義があるんや。それと、登録免許税も安なる。本登記やったら債権額の0.4％で12,000円やが、仮登記やと不動産の筆数分につき1,000円やから、今回は1,000円で済む。まあ、これは別問題で、いちばんは権利証の要不要や。ああ、それと、抵当権設定のときの債務者はあかんで。債務者として登記を受けても保証人にはなられへんからな。まあ、これは余談やけどな。"

　"なるほどアニキ、ほんならＡのヤツは自分の土地をパクられるために、ＸとＹのオッサンふたりに、保証人になるための資格をわざわざプレゼントしたることになるわけでんな。"

　"まあ、そういうこっちゃ。"

　"善は急げや。もうちょっと書類作ったら、堺の法務局に行くで。英二、Ｘ・Ｙ・Ｚの三文判を百均で買うてきてくれるか。"

　池田は、またパソコンに向かった。そして、もう一つ、登記申請書を作成し始めた。所有権登記名義人表示変更登記の申請書である。Ａの登記簿上の住所は、いまだ「大阪市橋本区特別町1丁目24番8号」。抵当権設定の仮登記を申請するためには、その前に住所変更の登記が必要となる。Ａの印鑑証明書に記載された住所は、「広島市南区○○○○」。よって、同一人物であることを証明すべく、印鑑証明書上の住所と登記簿上の住所を一致させなければならないのだ。それには、大阪市橋本区から広島市南区までの履歴をすべてつなぎ合わせる必要がある。これを「沿革をつける」と表現するが、池田はそのための書類を既に手にしている。数日前、「捨て駒1号」に戸籍付票を取らせているから、大阪市橋本区からＡが済む広島の西区までの沿革は、それでＯＫ。広島の西区から南区までは、住民票が証明してくれる。できあがった登記申請書は、こんなものだった。

　　　　　　　　　　　　登記申請書
登記の目的　所有権登記名義人表示変更
原　因　平成○○年○○月○○日住所移転
変更後の事項　住所　広島市南区○○○○
申請人　広島市南区○○○○　　Ａ
添付書類　申請書副本　代理権限証書　変更証明書
平成○○年○○月○○日申請　大阪法務局堺支局
代理人　大阪市○○○○　　Ｚ
登録免許税　金壱千円
不動産の表示　堺市○○弐丁目○○番　宅地　弐六五.㎡壱四

　次には委任状の作成にとりかかった。2つの登記申請を代理人がするという建前を取っているからだ。もちろん、代理人の住所・氏名はでたらめ。まず、Ａが実在しないＺに、所有権登記名義人表示変更登記申請を委任。もう1枚、ＡとＸ・ＹがＺに抵当権設定請求権仮登記申請を委任。Ａ、Ｘ、Ｙ、Ｚの住所・氏名をすべて打ち込み、あとは印鑑を押すだけでよい状態にして終了。法務局は申請人の自署を要求してはいない。法務局としても、それが本人の自筆かどうかなど、「サイン証明」を添付しないかぎりチェックするすべもないからだ。

　長くなりそうなので、今日のところはこれで終了。続きは、明日のことに．．．。

2013年11月 3日

　四四、登記経験者

　"ええか、英二、おまえに探してもろた2人は、保証書に記名捺印する保証人や。なんで保証書を作成するか言うたら、こっちにはＡの土地の権利証がないからや。Ａから名義を移そうにも、所有権移転の登記申請にはＡの印鑑証明書と権利証を添付せなあかん。印鑑証明は取れたけど、権利証だけはどうにもならんのや。まさか、Ａの家に泥棒に入るわけにもいかんからのお。同業者の中には権利証を偽造するようなやつらもいてるけど、俺はその手は使わんのや。法務局は登記のプロや。下手なモン作ってバレたら、それでジ・エンドやからのお。で、権利証をなくしてまうようなヤツもおるから、そういうヤツのために保証書で代用する方法が認められとるんや。たしかにこの人、すなわちＡに間違いないと保証したるわけや。ただ、保証人は誰でもなれるわけやない。未成年者はあかん。それと、登記を受けたことのある人間だけや。つまり、登記経験者だけがなれるというわけや。2人いる。前は同じ法務局の管轄内にある不動産で登記を受けたヤツに限られとったんやが、今は日本全国どこの不動産でも構へん。どないや、ここまではわかるか？"

　"え～と、権利証は必ずいる。ない場合は、保証書でもええ。保証するんは大人2人で、登記ちゅもんを受けた経験者でんな。"

　"おう、そうや、バッチリやないかい。ほんなら、もういっぺん訊くで。俺が法務局に出そと思て、作った書類はどんなもんや？"

　"あっ、そうか、アニキ、保証人は登記経験者やないとあかんから、あのオッサンらを経験者に仕立てあげるわけでんな。"

　"おう、なかなかおまえも飲み込めてきたがな。"

　"で、アニキ、どういうふうにするんでっか。"

　"どんな不動産でやってもええんやけど、結局はまたその不動産を持っとる人間の印鑑証明がいりよる。これでは、またおんなじ手間がかかるから遠回りや。そんで、こっちにはＡの印鑑証明があるわけやから、それを使わん手はないいうこっちゃ。ほれ、これが申請書や。よう、見てみ。"

　紙1枚を手渡された英二は、読みにくそうに目をやった。漢字だらけで、縦書きであったからだ。中身はこんなだった。

　　　　　　　登記申請書
登記の目的　抵当権設定請求権仮登記
原　因　平成○○年○○月○○日金銭消費貸借同日設定予約
債権額　金参百万円
利息　年四．五％
債務者　広島市南区○○○○　　Ａ
権利者　大阪市○○○○　持分弐分の壱　　Ｘ　　　大阪市○○○○　持分弐分の壱　　Ｙ
義務者　広島市南区○○○○　　Ａ
添付書類　申請書副本　印鑑証明書　代理権限証書
平成○○年○○月○○日申請　大阪法務局堺支局
代理人　大阪市○○○○　　Ｚ
登録免許税　金壱千円
不動産の表示　堺市○○弐丁目○○番　宅地　弐六五.㎡壱四

　"アニキ、これを法務局に出せば、ＸとＹのオッサン2人の名前が登記されるというわけでっか。"

　"そういうこっちゃ。要は何でもええから、名前が出たらええんや。この場合、ＸとＹは抵当権設定請求権の仮登記権利者になるわけや。ＡはＸとＹから300万のカネを借りた。担保は、Ａの不動産や。但し、本登記やのうて仮登記や。"

　"なんや、難しい話でんな。俺、地面師になる自信、なくなってきましたわ。こんな難しいモンも自分で作らなあきまへんのやろ・・・。"

　長くなりそうなので、今日のところはこれで終了。続きは、明日のことに．．．。

2013年11月 2日

四三、ふたりの保証人

　"アニキ、保証人ふたり、ええの見つかりましたでえ。"

　英二は、戻るや書類をひらひらさせて、こう叫んだ。広島から戻ると、英二は大阪のドヤ街、西成の釜ヶ崎を練り歩いたのである。そして、2名の人材を探索した。保証人になってくれる人材である。英二が「ええ」と修飾したのには、こんな意味合いがあった。

　10万円をちらつかせれば、どんな書類にも盲目的に判を付く、というような。しかも、判は実印で、印鑑証明書も簡単に渡してくれる、そんな後先を顧みないヤツということだ。

　"ほな、これ、印鑑証明ですわ。とりあえず、手付や言うて、1万払ときましたんで。ひとりのオッサンなんか、半金くれ言いよりましたけど、ほんなら、ほか当たるわてカマしたったら、すぐＯＫしよりましたわ。あいつら、ほんま、アホでっせ。"

　"そら、あのあいりん地区で生活しとるようなやつらは、そんなヤツが多いわい。俺らにとってもそういうヤツのほうが都合がええんやけどな。でも、中にはどえらい才能の持ち主もいてるんやで。"

　池田は話もそこそこに書類を作成し始めた。登記申請書である。人相・風体に似合わず、パソコンのキーボードをタッチするスピードが速い。

　"いつ見ても、アニキのその姿はギャップがありまんな。全然似合わへんねんけど、見事な指さばきでんな。もともとアニキは、サラリーマンでもしてはったんでっか？"

　無言のままキーボードを叩く池田を横目に、英二は続けた。

　"すんまへん、アニキ。過去の生い立ちは、話したがりまへんもんな。邪魔しても悪いんで、コーヒーでも入れてきますわ。"

　池田が作成している登記申請書は、抵当権設定請求権仮登記の申請書であった。仮登記権利者は、英二が見つけてきた2人。池田は2人の印鑑証明書を見ながら、住所・氏名を打ち込んでいた。仮登記義務者は、Ａ。その住所は、広島市南区であった。

　"アニキ、コーヒー入りましたで。"

　池田は出力した紙を眺めながら、コーヒーをすすった。

　"なあ、英二よ。おまえも、ホンマモンの地面師になろと思とるんやったら、そろそろ本格的に勉強しとかなあかんのお。"

　"ハイな、アニキ。毎日が勉強やと思とりますぅ。"

　"ほんなら、訊くで。俺が今、どういう書類を作ったか、わかっとるんやな。"

　"あっ、いや、え～と、たしか法務局に出す書類ですわ。"

　"だから、どういう書類やと訊いとんねん。"

　"すんまへん、勉強不足ですわ。まだ、詳しゅうは、わかってまへんねん。"

　やっぱり、まだまだ道は遠いかと嘆息しながら、池田はこの愛すべき舎弟に授業を開始した。

　長くなりそうなので、今日のところはこれで終了。続きは、明日のことに．．．。

2013年11月 1日

　地面師【パート１】の掲載は、2010年6月28日のことであった。思えば、3年と4カ月が閃光のごとく過ぎ去ったわけである。いつしか、前回までで【パート４６】までになっている。このシリーズの記事を書くたびに私は常に【パート１】までさかのぼり、直近のものまで通読をしてきた。話の整合性を保たねばならないからだ。

　ストーリーの創作というのは、実にパワーを要する作業だ。無から有を産まねばならないからだ。誰も助けてはくれないし、手伝ってもくれない。まさに、孤立無援なのだ。とはいえ、逆にそのほうが気が楽だという考えがなくもない。他人さまの了解を得たり、指示を仰いだり、命令や指摘を受けたり、などという煩わしさが何もないからだ。ただ、自分の思いつくままに書けばよいのである。

　本来のストーリーから脱線して、なぜにこのようなことをつらつら書いているかというと、自身を鼓舞するため。迷うな、ためらうな、考えすぎるな、ウケようとするな、・・・・・・・と。そんなふうに自分を励まさないと先に進めないのだ。

　ここまで量が増えてくると、私自身読み返すのが億劫になってきているから、お題を並べてみよう。本の目次を眺めて、その内容を思い出そうとするのに似ている。

一、何でここに家が建ってんねん！！
二、何で売買されてんねん！！！
三、厄介なことになったな！！
四、遊休土地パクリ作戦
五、「捨て駒」の面接
六、借家やったわけやな
七、聞き込み
八、地面師によるプロファイリング
九、地面師によるプロファイリング（その２）
十、旧友との再会
十一、Ａの長答
十二、Ａの内心
十三、田中夫妻の不安
十四、平野弁護士への相談
十五、弁護士への反抗
十六、橋本区役所への出頭
十七、交付されたＡの戸籍付票
十八、エキストラへの演技指導
十九、初めの第一歩
二十、おとぎ話のような池田の話
二一、いざ、広島！
二二、甘いのお、やっぱりおまえは！
二三、高石先生と平野先生
二四、スケープゴート
二五、奥さんの動転
二六、奥さんの号泣
二七、田中夫妻の安堵
二八、善後策協議
二九、Ａの在籍確認
三十、空き家探し
三一、Ａの転出と転入と印鑑登録
三二、待ち人来たる
三三、交付されたＡの印鑑証明書
三四、建物収去土地明渡請求と所有権移転登記抹消登記請求
三五、訴状の提出
三六、不動産屋への電話
三七、不動産屋への攻撃
三八、横島のいらだち
三九、横島と荒井の再会
四十、荒井の反撃
四一、瓜住建への来訪者
四二、専属専任媒介契約の締結

　う～ん、かなり頭が整理され、記憶が蘇ったようだ。よし、少しずつ次の展開がひらめいてきている。では、明日から続きを．．．。

2013年10月31日

『税法入門』　（１）　（２）　（３）　（４）　（５）　（６）　（7）　（８）　（９）　（１０）　（１１）　（１２）　（１３）　（１４）　（１５）　（１６）　を読む。

　このお話の始まりは、『税法入門』（１２）からである。

　エ．不動産の財産分与において分与者に譲渡所得課税を行うことの是非について

2013年7月14日

宝塚市不動産専門（新築一戸建て・新築分譲）「タカラコスモス」

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